Při větší konkurenci by mohly byty zlevnit o desítky procent

„Náklady na stavbu jsou v Polsku srovnatelné s našimi, ale díky velké konkurenci jsou ceny bytů výrazně nižší,“ říká Marcela Fialková, ředitelka strategie a komunikace developerské firmy UDI Group. Ceny dostupných bytů pro obce by podle ní mohly být o víc než polovinu levnější, než jaká je dnešní tržní realita. Rozhovor si můžete poslechnout i ve formě podcastu.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII

Jak je to s tím levnějším stavěním? Z čeho při tomto výpočtu vycházíte?

Všechny firmy stavějí s přibližně stejnými náklady, v tom velký rozdíl není. My jsme dali veřejnou nabídku, že jsme při pokrytí nákladů a nějaké přiměřené marži schopni pro obce nebo stát postavit byty za mnohem dostupnější ceny.

 

Nabízeli jste, že můžete stavět byty za nějakých čtyřicet tisíc na metr, pokud obec nebo stát má vlastní pozemky. Platí stále ta cena?

Bylo to čtyřicet tisíc za metr obytné plochy plus dvě stě tisíc za podzemní garážové stání. Ta nabídka byla zhruba před rokem, ještě před růstem cen materiálů i prací. Dnes by to bylo třeba někde kolem pětačtyřiceti tisíc. A stále to platí.

 

Ozvali se vám nějací zájemci?

Jednáme intenzivně s několika městskými částmi, ale s veřejnou správou je to vždycky na delší dobu. Každý je opatrný, aby pak rozhodnutí nemohlo být nějak napadeno a zpochybněno. Myslím, že by stát neměl stavět sám, ale že by mohl například vysoutěžit určité typy projektů, které by byly odladěné a maximálně efektivní, a pak je nabídnout obcím, aby si z nich mohly vybrat. To by jim významně zrychlilo a zlevnilo přípravy staveb. Pro dostupné bydlení by to mohlo být velmi dobré řešení.

 

Varšava za polovic

Poukazujete také na to, že ve Varšavě se prodávají byty za zhruba poloviční ceny než v Praze. Je ale takové srovnání možné? Neliší se například ceny pozemků, stavebních prací a podobně?

Pozemky jsou dnes v Praze určitě dražší, nicméně je také fakt, že dnes se prodávají byty postavené na pozemcích, které byly kupovány před pěti či deseti lety, tedy za jiné ceny, než jsou ty dnešní. Ve Varšavě jsou zase dražší stavební práce, protože se tam více staví a developeři se přetahují o stavební kapacity. Celkově se tedy dá říct, že je nákladová stránka docela srovnatelná.

 

Kompletní rozhovor si můžete poslechnout zde:

 

 

 

Díval jsem se na aktuální nabídky jiných developerů ve Varšavě a tam se ceny pohybují kolem 14 000 až 16 000 zlotých na metr, tedy přibližně mezi 75 a 90 tisíci korunami. To sice není polovina, ale pořád méně než v Praze. Čím je způsoben ten rozdíl? Větší konkurencí?

Je to věc konkurence. Projekty, které jste viděl, musely být blíže k centru než ten náš. My jsme prodávali přibližně za 8 700 zlotých na metr, tedy asi sedmačtyřicet tisíc korun. A nebylo to proto, že bychom nechtěli prodat co nejlépe, to chce každá firma. Ale s vyšší cenou bychom se neprosadili. Polský trh má svá specifika, jednak se klienti více vyznají v materiálech a vyžadují, aby byly kvalitní, což stavby prodražuje. A zároveň se velká většina bytů prodává v podobě „shell and core“, tedy bez podlah a koupelen a lidé si to pak dostavují sami, což zase cenu bytu posouvá dolů.

 

A pokud bychom tedy měli srovnávat srovnatelné?

Náš varšavský projekt je přímo na stanici nadzemní dráhy, lokalita je srovnatelná se Zličínem. Měli jsme v nabídce i dokončení ve standardu, jaký je zvykem u nás. Pak se cena i s DPH pohybovala na úrovni šedesáti tisíc za metr a dráž bychom to neprodali. Srovnatelný projekt na Zličíně má ceny posledních volných bytů začínající na 109 tisících za metr. Ve Varšavě se ročně povoluje stavba dvaceti až pětadvaceti tisíc bytů, v Praze byly loni povoleny zhruba tři tisíce nových bytů, letos za tři čtvrtletí je to pět tisíc, což vypadá o trochu lépe, ale to je ovlivněno zejména povoleními pro dva velké projekty.

 

Jak velká by podle vás musela být nabídka nových bytů v Praze, aby se i zde projevil vliv konkurence na ceny?

U nás se dlouhodobě hromadí neuspokojená poptávka, už alespoň deset let se počet povolených bytů pohybuje někde na té úrovni kolem pěti tisíc, což je málo. A zároveň lidé mají hodně peněz.

 

Jak kteří…

Tři až pět tisíc lidí, kteří jsou schopni kupovat byty za deset a více milionů, se v Praze evidentně každý rok snadno najde.

 

Odborníci říkají, že pro Prahu by i za normálního stavu bylo potřeba deset tisíc nových bytů ročně. Stačilo by takové číslo na vznik cenově konkurenčního prostředí?

Muselo by to být ještě více, právě vzhledem k neuspokojené poptávce posledního desetiletí. Když jsme srovnávali pražský trh s varšavským, je podstatná ještě jedna věc. Polské pořizovací ceny bytů jsou nižší a úroveň nájemného je v obou městech zhruba stejná. Proto se ve Varšavě mnohem více vyplatí investice do rezidenčních nemovitostí k pronájmu. V Praze je ten poměr pořizovací ceny k výnosu z nájmu mnohem horší a investoři tak musejí spíše spekulovat na další růst cen nemovitostí. Což je při současné výši cen již poměrně velké riziko.

 

Ekonom a sociolog Martin Lux, který se bydlením dlouhodobě zabývá, zdůrazňuje, že problém je na poptávkové straně, kdy lidé do bytů ukládají prostředky, aniž by pak tyto nemovitosti sloužily k bydlení. Neznamená to, že by ani větší nabídka ceny bytů nesrazila?

Řada lidí nepochybně bere nákup bytů především jako prostředek k zabezpečení na stáří či předávání majetku na další generace, to je fakt. Zároveň je ovšem nabídka bytů tak nízká, že by ani případná regulace poptávky nejspíš nepřinesla žádnou podstatnou změnu. Osobně vidím řešení na druhé straně. V Praze jsou – v různých fázích vývoje – připraveny projekty na výstavbu mnoha desítek tisíc nových bytů. Pokud se zkvalitní, zjednoduší a také významně zrychlí schvalovací procesy, může se to v horizontu několika let projevit i na podobě českého bytového trhu.

 

Lepší kompromis než nic

Proměnu schvalovacích procesů měl přinést nový stavební zákon. Vy jste působila jako poradkyně ministryně pro místní rozvoj právě pro komunikaci ohledně stavebního zákona. Předpokládám tedy, že jej asi ve schválené podobě považujete za přinejmenším použitelný…

Stavební zákon je mimořádně komplikovaná záležitost zejména v tom, že se v praxi dotýká obrovského množství lidí, ale také velmi rozsáhlého spektra úřadů, institucí, samosprávných orgánů a podobně. Osobně si myslím, že je ta kompromisní podoba, která byla nakonec schválena ve sněmovně, rozhodně lepší než pokračování současného stavu.

 

Zaujalo mne, že proti stavebnímu zákonu protestovali společně primátoři tří největších měst z tak rozdílných stran, jako jsou Piráti, ODS a ANO. Vadí jim zejména to, že územní plány budou dál procházet přes MMR…

Územní plánování má být určitě v obecní režii, je to správné a logické, aby obec rozhodovala o tom, co se na jejím území bude dít. Při projednávání zákona se ale ukázalo, že to není úplně jednoduché. Velká města mají dostatečné zázemí a mohou se o své územní plány kompletně postarat třeba hned. Jenže v Česku je šest tisíc obcí a ty menší nemají ani odborné zázemí ani prostředky na to, aby si nějaké odborníky najali. Proto se řeklo, že je potřeba tuto situaci vyřešit, najít zdroje pro obce. Zároveň jsme tím nechtěli zdržovat přijetí stavebního zákona, aby platil v té procesní části týkající se schvalování.

 

 

Proti zákonu se staví Sdružení místních samospráv i Rada asociace krajů. Výhrady mají z různých důvodů – a to jak ideových, tak i technických. Těmi technickými má být skutečnost, že se nestihne připravit vznik Nejvyššího stavebního úřadu a povolovacímu řízení tak hrozí chaos a rozklad. Jsou tyto obavy namístě?

Lhůty jsou hodně napjaté, zejména v oblasti digitalizace. Nicméně si myslím, že pokud stát správně vybere šéfa centrálního stavebního úřadu, mohou se všechny přípravy zvládnout včas a může to celé fungovat.

 

Politici budoucí vládní koalice říkají, že chtějí ponechat stavební řízení v prvním stupni na stávajících stavebních úřadech. To se vám nelíbí. Proč?

V současné době o povolení staveb rozhoduje úředník, který je sice státní, ale platí ho obec. Obec je zároveň vždy jedním z účastníků stavebního řízení. To je systémový konflikt zájmů. Navíc úředník může pracovat jen v rámci té „své“ místní působnosti. Takže, když je někde žádostí málo, úředník nemá co na práci, a jinde, kde je jich hodně, jiný úředník nestíhá a všechno se protahuje. Třeba místopředseda ODS Martin Kupka vychází ze své starostovské zkušenosti z Líbeznic a říká, že centrální úřad není potřeba. Jsem docela zvědavá, zda bude mít stejný názor i jako ministr dopravy.

 

Potíž obcí je i v tom, že velké projekty zatěžují jejich infrastrukturu a obce nemají peníze na její posílení. Sdružení pro architekturu a rozvoj, za nímž stojí váš bývalý zaměstnavatel, největší rezidenční developer Dušan Kunovský, říká, že by se měl zavést systém 10+5. Tedy, že by se DPH ze staveb snížila na deset procent a zbylých pět procent by šlo přímo obcím ve formě poplatků. Pomohlo by to obcím?

Určitě, bylo by to tak spravedlivější. Stát dnes získává z daní hodně, u průměrného bytu je to přes milion korun, a na obce z toho jde jen zanedbatelné procento. Například Praha tomu jde naproti ve formě takzvaných kontribucí do území. To znamená, že developeři za každý metr obytné plochy přispívají určitou částkou na občanskou vybavenost v místě stavby. V Praze by to mělo být asi pět set korun za metr, jinde jsou ty příspěvky ještě vyšší, v Bělehradě platíme daleko víc. Za kancelářskou budovu je to tam asi sedm tisíc za metr plochy, u bytů je to čtyři a půl tisíce na metr. A když to víme dopředu, umíme s tím žít.

 

Velké plány, velké peníze

Před pár dny UDI Group oznámila, že má pronajaty již tři čtvrtě kapacity v logistickém parku u dálnice D1 nedaleko od Prahy. O plochy je, zdá se, velký zájem…

Stavíme park u Ostředku, který bude mít celkovou zastřešenou plochu hal padesát tisíc metrů. Zájem o průmyslové stavby je v poslední době obrovský, neobsazenost se v celé republice pohybuje pod třemi procenty ploch, v okolí Prahy je ještě nižší. Určitě se na tom podepsal také covid a rozvoj e-shopů. Finišovat budeme na konci příštího roku.

 

V jakém stavu je výstavba dalšího areálu u dálnice D5?

Je to areál, který bude mít plochu hal jako tři Václavská náměstí. Dokončeny jsou terénní úpravy a teď se zahajuje stavba infrastruktury. Zároveň se už jedná s potenciálními nájemci. Zatímco park na Sázavě vyjde na miliardu korun, tento u Plzně si vyžádá investici 2,2 miliardy korun.

 

Průmyslové nemovitosti nyní zažívají boom, obsazenost je vysoká. Nebude i u nich převažující poptávka nad nabídkou hnát ceny vzhůru?

To už se děje, ceny rostou.

 

Majitelem skupiny UDI je Radek Menšík, na některých projektech se podílejí i další investoři, včetně bývalého šéfa ČEZ Martina Romana. Jak velký je aktuálně jeho podíl na kapitálu, kterým UDI disponuje?

Stoprocentním majitelem mateřské UDI Group je Radek Menšík. Pro jednotlivé projekty jsou pak vytvářeny samostatné firmy, kde jsou i další investoři a mezi nimi je i Martin Roman, stejně jako další tváře z čelních příček žebříčků nejbohatších Čechů. Martin Roman se na celkových investicích podílí zhruba patnácti procenty, investuje s námi zejména ve velkých projektech v zahraničí, jako je bělehradská Duga, kde celková investice dosáhne asi osmi miliard korun.

 

Mezi spoluinvestory se ze známých podnikatelských jmen objevuje například i majitel parfumerií Fann Jaroslav Kokolus. Jakým způsobem hledáte či přibíráte investory pro jednotlivé projekty?

O UDI se na trhu ví, že podnikáme tímto způsobem. Jsme v kontaktu s řadou investorů a někdy už samotný projekt vybíráme společně. Zvažujeme i vytvoření investičního fondu, nicméně by to nebyl fond pro investice v řádu jednotek nebo i desítek milionů, ale vyšší.

 

Tedy nikoli fond kvalifikovaných investorů, jak se jim říkává, ale fond opravdu bohatých kvalifikovaných investorů…

Naše projekty jsou velké, v Polsku je to tisíc bytů, v Bělehradě to budou tři tisíce bytů a kanceláře. To jsou velké investice a je lepší mít pro ně také velké partnery.

 

 

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama