Vyhýbám se Praze a bublinám, říká velký investor do bytů

Jakub Kořínek je soukromý investor, který postupně nakoupil zhruba tři sta bytů a rodinných domů, které pronajímá. Nyní jako spoluzakladatel Fondu českého bydlení SICAV, a.s., vytváří pro investory portfolio, které by mělo mít do tří let okolo tisíce nájemních bytů. Při nákupech se vyhýbá Praze, Brnu i městům závislým na jednom velkém zaměstnavateli. V souvislosti s covidem-19 teď podle něho nastala situace, kde se prodávající a zájemce nepotkávají na ceně. „Prodávající mají představu o ceně nemovitosti, jaká byla před koronavirem, kupující by rádi kupovali levněji. Můj osobní odhad je, že to po zbytek roku zůstane,“ říká k následkům pandemie na trh s nemovitostmi.

Podle čeho se rozhodujete, kde koupit nemovitost?

Základem je diverzifikace portfolia. Aby nebylo zranitelné, když třeba v jednom městě skončí velká továrna a s ní i řada dodavatelů. Snažíme se vyhýbat monoměstům, městům závislým na jednom zaměstnavateli. Jdeme do míst, která známe a kde jsme schopni nemovitosti efektivně spravovat. Spoluzakladatel fondu Tomáš Novák je z Ostravy, Honza Holásek je zase z Hradce Králové, já zase dobře znám střední Čechy a jižní Moravu – ve svém portfoliu mám poměrně dost nemovitostí poblíž Znojma. S tím, jak portfolio ve fondu poroste, chceme, aby byly zastoupeny všechny regiony, kde nám to dává smysl.

 

Rozhodujete se podle očekávaného výnosu, který daný činžovní dům přinese?

Snažíme se kupovat nemovitosti s minimálním ročním výnosem šest procent. Ale nekoupíme vše, co nám proti kupní ceně vyjde nad šest procent. Výnos poměřujeme kvalitou lokality. Například v Plzni, pokud nám v modelu vyjde koupě dobře zainvestovaného domu i se započtením fondu oprav a rezervou na výpadky nájemného na šest a půl procent ročně, budeme spokojení. V Ústí nad Labem bychom chtěli 8,5 až 9 procent, protože je to stotisícové město se složitější sociální a ekonomickou strukturou. Ale nepodléháme stereotypům. V Ústí máme činžák v pěkné klidné čtvrti a je to snad jediný dům v portfoliu, kde je převaha lidí s vysokoškolskými tituly.

 

Kupovat činžák v Praze nebo v Brně pro vás asi nemá smysl. Je to tak?

Koupit nájemní nemovitost s výnosem okolo šesti procent je v tento moment v Praze i v Brně víceméně nemožné.

 

Jaké výnosy z nájmu jsou dosažitelné v Praze?

Počítám do čtyř procent. Problém je, že při prodejích celých činžáků prodávající často kalkulují s něčím jako tržním nájmem, který reálně v těch nabízených domech nikdo neplatí. Typicky prodává restituent nebo kupec z 90. let, co nemovitost získal velmi levně, a držel nájmy nízko jen proto, že se nechtěl s nájemníky dohadovat nebo do domu investovat. Spousta prodávajících v Praze nabízí domy s reálným výnosem dvě procenta ročně – ale řeknou vám, že když nájmy zvednete, budete mít výnos 4,5 procenta. Reálně by to znamenalo nájmy zdvojnásobit a část nájemníků by odešla. Pokud někdo v Praze točil v domě Airbnb, asi se mohl svého času dostat na vyšší výnos, ale bylo to za cenu množství práce, právní nejistoty, jak to bude dál s krátkodobými pronájmy, a do toho teď ještě přišel koronavirus.

 

 

Můžete víc přiblížit, jakým místům se ještě vyhýbáte?

Vyhýbáme se i místům, kde klesá počet obyvatel. Obvykle to znamená, že v místě zůstává zaměstnanost v méně kvalifikovaných profesích a roste riziko, že bude horší výběr kvalitních nájemníků. To je hlavně případ okrajových lokalit v rámci České republiky v kombinaci s tím, že jde o menší města, která nejsou přirozenými správními centry. Naopak máme rádi okresní města, kde část zaměstnanosti zařídí úřady, soudy, lokální centrály bank nebo nemocnice.

 

Do jaké míry investice do nájemního bydlení kopírují ekonomický cyklus?

Záleží na regionu a segmentu. Já jsem se jako soukromý investor vždy zaměřoval na normální bydlení pro normální lidi. Stejnou cestou jde i náš fond. Necílíme na špičkové bydlení a z principu se vyhýbáme i sociálnímu bydlení, ubytovnám a podobně. Jako privátní investor jsem si mohl dovolit občas koupit i dům vysloveně na rekonstrukci, ale to fond nedělá. Fond cílí na nemovitosti, co nesou od počátku výnos a mají perspektivu si ten výnos udržet.

 

A ten cyklus?

Okresní, krajská města – tam výkyvy jsou, ale ne tak silné jako třeba v Praze, Brně a v místech, kterým říkám regionální bubliny, jako je oblast Rychnov nad Kněžnou – Kvasiny, kde se spousta lidí vrhla na byznys s ubytováním pro Škodovku a vedlo to k bezprecedentnímu růstu cen nemovitostí. Pokud pominu tyto oblasti, do nichž se z nějakého důvodu koncentrovala investiční poptávka, vývoj v regionech byl a je velmi pozvolný.

 

Zmínil jste Kvasiny. Splnila by to i Mladá Boleslav?

Ta je u nás předmětem častých diskusí. Měli jsme v Boleslavi nabídku na koupi nového činžovního domu, kde byl předpoklad vysokých nájmů pro management. A to jsme odmítli – bylo by to o spekulaci, že do města budou dál přicházet štědře odměňovaní expati. Byznys s pronájmy bonitním klientům v Boleslavi sice teď kvete, ale zdaleka bychom nebyli jediní, kdo by to nabízel. Boleslav není extrémní případ jako Kvasiny, ale je to důvod k opatrnosti.

 

Co se teď děje na trhu kvůli koronaviru?

Prodávající mají představu o ceně nemovitosti, jaká byla před koronavirem, kupující by rádi kupovali levněji. Ve výsledku – s výjimkou nucených prodejů, kdy si někdo vzal vyšpičkovanou hypotéku na nemovitost určenou pro krátkodobé pronájmy a teď to nezvládá – ceny neklesají, ale padá počet transakcí. Přibývá případů, kdy se prodávající a zájemce nepotkají na ceně. Můj osobní odhad je, že to po zbytek roku zůstane. Potom uvidíme, jaký vývoj ekonomiky nás čeká, a podle toho trh zareaguje.

 

Předpokládám, že v domech nemáte jen byty, ale i obchody. Jaký měl koronavirus vliv na ně?

V našich nemovitostech je jen malá nebytová složka, odhaduji do deseti procent. Obvykle jde o činžovní dům, co má v přízemí obchod. Bytová složka nám přinesla stejné výnosy jako před koronou. O nebytové prostory jsme měli obavu, protože část obchodů a provozoven musela zavřít. Jsme s nimi v úzkém kontaktu, a asi i proto jsme se se všemi domluvili. Žádné odklady na nájmech nebyly, ale u uzavřených provozoven jsme dali slevu ve výši patnáct dvacet procent a všichni zaplatili.

 

Je pro vás koronavirus jednorázová událost, nebo si budete dávat na nebytové prostory větší pozor?

Přemýšleli jsme o tom už před koronou. Když je v domě obchod, vyhodnocujeme jeho udržitelnost. Například kavárny někdy vznikají jen jako zábava pro majitele. Principiálně jsme se také vyhýbali rozprodejům realitních portfolií bank. Banky obvykle nabízely k prodeji pěkné domy v centru, dole pobočka, nahoře kanceláře nebo byty. Nájemní smlouvu nabízely na pět let, jenže poté pobočky často zmenšovaly nebo zavíraly. Tam, kde bývala hezká banka, se objevila herna, a pak tam skončil second hand za třetinový nájem, co na začátku platila banka. To je v okresních městech častý příběh. Stejně nás nelákají nemovitosti, kde je v přízemí mobilní operátor. Když odejde, lepšího nájemníka už neseženete. Proto máme raději domy s potravinami, kadeřnictvím a podobnými službami. Snadněji seženete odpovídající náhradu.

 

PRVNÍ INVESTICE

 

Vyprávěl jste mi, že jste se celou kariéru pohyboval okolo investic, prošel jste investičními společnostmi jako Penta. Před deseti lety jste se sám pustil do investic do nemovitostí, co vás k tomu vedlo?

V té době jsem už oportunisticky investoval do nemovitostí, do jednotlivých bytů. Někdy okolo roku 2012 jsem koupil menší činžovní dům na Kladně a přišel jsem na to, že na privátní investici do nájemní nemovitosti jde dosáhnout podobných výnosů jako v private equity, tedy při nákupech a prodejích firem.

 

Co si pod takovým výnosem můžu představit?

Tehdejší ceny nemovitostí jsou už pryč. Ale pokud si člověk tehdy našel nájemní nemovitost, která stála mimo hlavní trh, mimo Prahu, nebyla na hlavním náměstí a nebyla třeba ani dobře řízená… můj první činžovní dům poskytoval návratnost okolo dvaceti procent ročně. Pro mě byl šok, že je něco takového možné.

 

Jak velká investice to byla?

Řádově miliony korun, bylo to šest bytů.

 

Žádný výnos není zadarmo. Kdo pronajímal, byť jediný byt, ví, že je s tím hodně práce.

My našim investorům ve fondu vysvětlujeme, že investice do nájemního bydlení neznamená pasivní příjem. I když člověk svěří nemovitost někomu do správy, není to bezbolestné.

 

Předpokládám, že jste v nákupech bytů a domů pokračoval.

Před osmi lety jsem už věděl, že to budu dělat dál. Byly to investice objemem úplně jinde, než jsem měl na starosti v Pentě, ale na druhou stranu to byly jen mé peníze. Po odchodu z Penty se mi časově i finančně uvolnily ruce, začal jsem se dívat po dalších možných nákupech zejména ve Středočeském kraji, částečně na severozápadě Čech a na jihu Moravy. Postupně vzniklo moje soukromé portfolio, které v současnosti činí asi tři sta bytů a částečně i rodinných domů.

 

To je už solidní počet. Kolik to dá práce, spravovat stovky bytů?

Musíte na to mít lidi, co se tomu profesionálně věnují. Když jsem kupoval větší činžovní dům s dvaceti třiceti byty, tam už nějaký správce byl a domluvili jsme se na další spolupráci. Pro každý region mám člověka, který to řeší na místě, což je absolutně nezbytné. Lidi, co to neudělali a pořídili si činžovní dům na investici, často nadávají, že jim nájemníci volají i na Štědrý večer, že jim protéká záchod. To se skutečně děje. Profesionální správa je základ. Není to jaderná fyzika, není to algoritmické obchodování na burze, ale vyžaduje to extrémní důslednost a nalezení provozního know-how, které zvenčí sice vypadá jednoduše, ale tu konkrétní zkušenost nejde nahradit.

 

To je mi jasné. Jste „hodný“ pan domácí? Nebo jsou vztahy mezi majitelem a nájemníkem konfliktní?

Je to hodně o výběru nájemníků. Když koupíte nemovitost, kde nájemníci už jsou, je to jiná situace. U nových nájemníků musíte z veřejných zdrojů lustrovat zadlužení, exekuce a podobně. Jinak mohou být problémy. Především z doby začátků mám i nějaké žaloby, kdy nájemník tři měsíce sliboval zaplatit, a nakonec jsem nalezl jen prázdný byt. I to se stává. Ale je tady i druhá strana: majitelé, co se o byt nestarají nebo jsou vůči nájemníkům arogantní. Takoví majitelé se pak nemohou divit, že mají problémy.

 

Jak máte nastavené nájemní smlouvy? Počítáte s tím, že nájmy mohou v krizi klesat?

Nájmy posledních deset let rostly s tím, jak stoupala poptávka. V Praze rostly pod vlivem krátkodobých pronájmů rychleji, ale v regionech to nebylo nijak dramatické. Když vyjdu z údajů Českého statistického úřadu o průměrné výši nájmů, ty od roku 1996 v podstatě nikdy neklesly. Vlastnictví aktiva, jako je nájemní dům, je i v krizi jedna z lepších věcí, co se může člověku přihodit. Nese pravidelný měsíční výnos, který je z historického pohledu velmi stabilní.

 

Co za tím podle vás je?

Ceny nemovitostí reagují na vývoj ekonomiky s určitým zpožděním a ceny nájmů s ještě větším. Nemovitosti nejsou akcie, neodrážejí okamžitý stav ekonomiky. Každá nemovitostní transakce nějakou dobu trvá, než se domluví a uzavře.

 

V Česku se od 90. let podporuje vlastnické bydlení. Nájmy byly taková popelka. Proč by to mělo být v budoucnu jinak?

V Česku žije v nájmu dlouhodobě asi 22 procent domácností a z několika důvodů to poroste. V posledních letech klesá dostupnost vlastnického bydlení, což souvisí s růstem cen a velmi opatrným přístupem bank k hypotékám. Čím dál víc lidí, a to nemusí být vůbec nižší příjmové kategorie, v Praze i v Brně se bavíme i o středně vydělávajících, si vlastní bydlení už nemůže dovolit. To je tlačí do nájmů.

 

A co v menších městech nebo v regionech, kde jsou byty mnohem levnější než v Praze?

Motorem je změna životních hodnot a postojů u mladších lidí. Chtějí věci hned a vidí, že to ostatní dělají stejně. Chci nové auto, na které jsem si nevydělal, vezmu si ho na operativní leasing. Stejné je to s nájemními byty. Žil jsem určitou dobu v Německu a ve větších městech tam takto funguje většina lidí do třiceti let. Mají poměrně pěkný život z pohledu spotřeby a cestování, nicméně i při slušných příjmech jim tento životní styl neumožňuje vytvářet úspory. Odepřít si krátkodobou spotřebu ve prospěch dlouhodobého cíle, to je u nich už dost neobvyklé.

 

Fond českého bydlení jste založili před dvěma lety. Tehdy jste odhadovali, že do tří až pěti let budete mít portfolio v hodnotě přes miliardu korun s více než tisícovkou bytů. Jedete podle plánu?

Hodnota nemovitostního portfolia fondu je teď lehce přes sto milionů. Jsme na desetině cíle, na vzdálenějším horizontu bychom toho mohli dosáhnout. Celou dobu příliv peněz do fondu průběžně narůstal. V této době se většina investorů dvakrát rozmýšlí, než kamkoliv vloží své peníze. Po dobu korony měli všichni jiné starosti a teď začínáme znovu. Je také fakt, že jsme cítili, že i bez korony přijde nějaký obrat, a čekalo se jen na impulz. Dlouhé období růstu obvykle vyvrcholí nějakým excesem a situace v Praze, co se tady dělo s nemovitostmi, se už do té fáze asi dostala. Ale naše přesvědčení je, že investice do činžovních domů je vhodná i v deštivějších obdobích. Potřeba bydlet je trvalá a s koncem ekonomického růstu nezmizí.

 

Reklama
Advertisement
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama