Vyhýbám se Praze a bublinám, říká velký investor do bytů

25. června 2020

Jakub Kořínek je soukromý investor, který postupně nakoupil zhruba tři sta bytů a rodinných domů, které pronajímá. Nyní jako spoluzakladatel Fondu českého bydlení SICAV, a.s., vytváří pro investory portfolio, které by mělo mít do tří let okolo tisíce nájemních bytů. Při nákupech se vyhýbá Praze, Brnu i městům závislým na jednom velkém zaměstnavateli. V souvislosti s covidem-19 teď podle něho nastala situace, kde se prodávající a zájemce nepotkávají na ceně. „Prodávající mají představu o ceně nemovitosti, jaká byla před koronavirem, kupující by rádi kupovali levněji. Můj osobní odhad je, že to po zbytek roku zůstane,“ říká k následkům pandemie na trh s nemovitostmi.

Podle čeho se rozhodujete, kde koupit nemovitost?

Základem je diverzifikace portfolia. Aby nebylo zranitelné, když třeba v jednom městě skončí velká továrna a s ní i řada dodavatelů. Snažíme se vyhýbat monoměstům, městům závislým na jednom zaměstnavateli. Jdeme do míst, která známe a kde jsme schopni nemovitosti efektivně spravovat. Spoluzakladatel fondu Tomáš Novák je z Ostravy, Honza Holásek je zase z Hradce Králové, já zase dobře znám střední Čechy a jižní Moravu – ve svém portfoliu mám poměrně dost nemovitostí poblíž Znojma. S tím, jak portfolio ve fondu poroste, chceme, aby byly zastoupeny všechny regiony, kde nám to dává smysl.

Rozhodujete se podle očekávaného výnosu, který daný činžovní dům přinese?

Snažíme se kupovat nemovitosti s minimálním ročním výnosem šest procent. Ale nekoupíme vše, co nám proti kupní ceně vyjde nad šest procent. Výnos poměřujeme kvalitou lokality. Například v Plzni, pokud nám v modelu vyjde koupě dobře zainvestovaného domu i se započtením fondu oprav a rezervou na výpadky nájemného na šest a půl procent ročně, budeme spokojení. V Ústí nad Labem bychom chtěli 8,5 až 9 procent, protože je to stotisícové město se složitější sociální a ekonomickou strukturou. Ale nepodléháme stereotypům. V Ústí máme činžák v pěkné klidné čtvrti a je to snad jediný dům v portfoliu, kde je převaha lidí s vysokoškolskými tituly.

Kupovat činžák v Praze nebo v Brně pro vás asi nemá smysl. Je to tak?

Koupit nájemní nemovitost s výnosem okolo šesti procent je v tento moment v Praze i v Brně víceméně nemožné.

Jaké výnosy z nájmu jsou dosažitelné v Praze?

Počítám do čtyř procent. Problém je, že při prodejích celých činžáků prodávající často kalkulují s něčím jako tržním nájmem, který reálně v těch nabízených domech nikdo neplatí. Typicky prodává restituent nebo kupec z 90. let, co nemovitost získal velmi levně, a držel nájmy nízko jen proto, že se nechtěl s nájemníky dohadovat nebo do domu investovat. Spousta prodávajících v Praze nabízí domy s reálným výnosem dvě procenta ročně – ale řeknou vám, že když nájmy zvednete, budete mít výnos 4,5 procenta. Reálně by to znamenalo nájmy zdvojnásobit a část nájemníků by odešla. Pokud někdo v Praze točil v domě Airbnb, asi se mohl svého času dostat na vyšší výnos, ale bylo to za cenu množství práce, právní nejistoty, jak to bude dál s krátkodobými pronájmy, a do toho teď ještě přišel koronavirus.

Můžete víc přiblížit, jakým místům se ještě vyhýbáte?

Vyhýbáme se i místům, kde klesá počet obyvatel. Obvykle to znamená, že v místě zůstává zaměstnanost v méně kvalifikovaných profesích a roste riziko, že bude horší výběr kvalitních nájemníků. To je hlavně případ okrajových lokalit v rámci České republiky v kombinaci s tím, že jde o menší města, která nejsou přirozenými správními centry. Naopak máme rádi okresní města, kde část zaměstnanosti zařídí úřady, soudy, lokální centrály bank nebo nemocnice.

Jakub Kořínek (40)

Ještě jako student VŠE v Praze začal pracovat u obchodníka s cennými papíry Atlantik finanční trhy, tehdy čerstvě koupeného rodinou Komárkových. Na starosti měl větší investory, později dostal ve skupině KKCG Karla Komárka na starost restrukturalizace firem včetně CK Fischer. Následně byl headhuntován do ČSA, po dvou letech přešel do skupiny Penta Investments. Tam se podílel na budování řetězce Žabka a akvizičním tažení Penty do německy mluvících zemí. Před deseti lety se pustil do investování do nájemních nemovitostí, před dvěma lety spoluzaložil Fond českého bydlení SICAV. V současnosti studuje program Real Estate Management Program na Harvardské univerzitě ve Spojených státech. Za svou kariéru se podílel na investicích v objemu okolo miliardy eur v Česku, Německu a Polsku.